FAQ

Qualifizierte Wohnlagen

Kartengrundlage

Kartengrundlage ist die jeweils aktuelle Open Street Map Karte. Ursprünglich basierend auf den  ca. 74.000 Stimmbezirken zur Bundestagswahl sind durch Preis-, Luftbildauswertungen und Standortgutachten mittlerweile 1,25 Mio  Wohnbau  Teilflächen entstanden, die zusammen etwa 250.000 detaillierte Wohnlagen bilden. Setzt man dies mit der aktuellen Einwohnerzahl von Deutschland (80,6 Mio) ins Verhältnis, leben in einer iib Wohnlage, grob geschätzt ca. 320 Menschen oder ca. 150  Haushalte.

5 stufige Skala

Die Praxis zeigt, daß, wie beim Bewertungssystem eine 3 stufige Bewertung (überdurchschnittlich, durchschnittlich, unterdurchschnittlich) zu grob und eine 15 Punkte Skala (wie z.B. im deutschen Schuksystem) zu unübersichtlich ist. Der Bewertungsmaßstab für die Wohnlagen erfolgt deshalb bundesweit einheitlich in einer 5 stufigen Skala. Die Farbgebung differiert je nach Anwendungsfall. Einheitlich zugrunde gelegt werden folgende Schwellwerte: 1,0 – 1,59 Punkte Einfache Wohnlage 1,6 – 2,59 Punkte Mittlere Wohnlage 2,6 – 3,59 Punkte Gute Wohnlage 3,6 – 4,59 Punkte Sehr gute Wohnlage 4,6-5,0 Punkte Top Wohnlage Die 5 Wohnlagen werden 3 stufig qualifiziert / hergeleitet.

Qualifizierungsstufe 1 (Basisbewertung - Preislage)

Berücksichtigt werden:

  • die Immobilienpreise als Index*
  • die Arbeitslosenquote in Prozent**
  • 6 Einkommensklassen**
  • der Wohnwert nach Baujahrklassen**

* (Miete / Kauf) als tägliche iib Vollerhebung bereinigter Angebote aus den Immobilienportalen (Immoscout, Immonet,immowelt, Kalaydo, SZ, Wohnpreis etc.) ** Statistisches Bundesamt / Statistische Landesämter, Nexiga GmbH und eigene iib Berechnungen Abgebildet werden in der Stufe 1 somit Preislagen, die jährlich neu berechnet werden. Sind keine oder nicht ausreichend Angebotspreise vorhanden, werden die Preise aus vergleichbaren und möglichst benachbarten Lagen herangezogen. In der dreistufigen Endbewertung wird die Preislage – normalerweise – mit 30% gewertet.

Qualifizierungsstufe 2 (Vor-Ort/Luftbildauswertung/Moderator)

In der zweiten Qualifizierungsstufe wird jede einzelne Wohnlage aus der Qualifizierungsstufe 1 durch eine Einzelbewertung nach einem Multifaktoren-Punkte / Sterne Katalog überprüft und gegebenenfalls noch feiner differenziert. Diese Bewertung erfolgt im Regelfall durch das iib Team und/oder die Wohnpreis. Die Bewertungen, Anregungen und Änderungswünsche inkl. Besonderheiten werden an wohnlagenkarte.de gemeldet und durch den iib Moderator nach Überprüfung der oben genannten Kriterien akzeptiert oder nicht. Diese Stufe geht – normalerweise- insgesamt mit 70% in die Wertung ein. Die Überprüfung erfolgt nicht willkürlich oder autoritär sondern durch eine Vergleich des Ergebnisses aus der Qualifizierungsstufe 1 mit dem Ergebnis der Qualifizierungsstufe 2. Durch

  • das offengelegte Punktesystem und
  • die offengelegten Gewichtungsfaktoren sowie
  • die deutschlandweit einheitliche Normierung

ist eine iib Wohnlage nicht nur für die Wissenschaft und die Fachwelt sondern auch für Laien, Gutachter und Richter immer transparent und einfach nachvollziehbar bzw. überprüfbar. Überprüfbarkeit Dadurch, daß ein stetiger Abgleich der Ergebnisse aus der Qualifizierungsstufe 1 und Stufe 2 erfolgt und iib die Auto-Berechnungsmethode für die Qualifizierungsstufe 1 stetig an die Ergebnisse der manuellen Einzelbewertungen in der Qualifizierungsstufe 2 anpasst, ist gewährleistet, daß eine iib Wohnlage auch schon in der Qualifizierungsstufe 1 ein sicheres Ergebnis liefert.

Qualifizierungsstufe 3 (Sonderfälle)

Trotz systematischer Vorgehensweise zeigt die Erfahrung, daß es Unikatlagen / Einzelfälle gibt, die als Sonderfälle zu behandeln sind. Hierzu zählen:

  • historischer Altstadtkern
  • unverbaubare Hanglage
  • unverbaubare Wasserlage (1. Reihe am Wasser)
  • architektonisch äußerst hochwertiges Quartier
  • Denkmalschutzquartier (Gebäude überwiegend unter Denkmalschutz jedoch kein Altstadtkern)

Werden iib über die Community solche Fälle gemeldet erfolgt eine zusätzliche Qualifizierungsstufe Wird eine Unikatlage durch den Moderator bestätigt. wird die vorhergehende Bewertung aus Qualifizierungsstufe 1 und/oder 2 nur zu 35 % gewertet und die Unikatbewertung zu 65% (Siehe Punktekatalog) Die „normale Bewertung“ wird in diesen Fällen dann ausgehebelt.

Gutachtenservice

Sollte für ein konkretes Objektgutachten und seine Wohnlage in Deutschland nur die Qualifizierungsstufe 1 oder die Qualifizierungsstufe 2 nur mit Teibewertungen vorliegen aber eine Vollbewertung über alle 3 Qualizierungsstufen gewünscht werden, kann über das iib innerhalb von 2 Arbeitstagen eine Wohnlagen, Kartenaktualisierung und eine Wohnmarktanalyse mit passenden Vergleichsobjekten bestellt und geliefert werden.

FAQ

Wohnmarktanalyse

Preisangabe

Angegeben werden die Preise grundsätzlich als Durchschnitt, wobei die 10% günstigsten und die 10% höchsten Angebote nicht berücksichtigt werden, um ungewünschte Verzerrungen zu vermeiden. Auch fließt jedes Objekt nur einmal in die Auswertungen ein. Wurde ein Objekt in mehrere Portale eingestellt, wird z.B. bei Darstellung der Angebotsdauer das mit der längsten Angebotszeit verwendet. Die Wohnmarktanalyse ist tagesaktuell. Neue Angebote werden jeden Tag neu erfasst und manuell bereinigt. Quelle sind die hiesigen Immobilienportale.

Wohnquartiere

Ein Wohnquartier ist die kleinste flächendeckend vorliegende Gebietseinheit innerhalb der Bundesrepublik Deutschland. Grundlage der Wohnquartiere sind die ca. 86.000 Stimmbezirke der Bundestagswahl 1987, für die neuen Bundesländer der Bundestagswahl von 1994. Diese wurden mit Hilfe der Community www.wohnlagenkarte.de seitdem auf ca. 2,1 Mio. Quartiere detailliert (Stand: Juli 2014). Die Detaillierung der Quartiere/Geo-Lagen schreitet täglich voran. Normiert werden die Angebote mit Hilfe von Alter (Baujahr) der Immobilie, (mikrogeographischer) Geo-Lage/Wohnlage und Objektdetails (Standort, Zustand, Ausstattung, Garten, Grundstück, energetische Qualität). Hieraus setzt sich auch im Wesentlichen der Marktpreis zusammen. Spricht die Analyse von Kaufpreis, ist dies grundsätzlich ein aus den ausgewerteten Angebotspreisen abgeleiteter Wert. Durch unterschiedliche mathematische Verfahren kann ab einer Fallzahl von etwa 10 Stück eine Preisaussage getroffen werden, die im Regelfall +/- 5 % an den realen Verkaufspreis reicht. Für kleinere Fallzahlen wird ab 1. April 2014 ein hedonisch auf Geo-Lagen berechneter Preis eingesetzt, was sicherstellt, dass ein aussagekräftiger Kaufpreis flächendeckend dargestellt werden kann.

Datengrundlage

Bei diesem Dokument handelt es sich um eine Wohnmarktanalyse und nicht um eine Objektanalyse. Ein Wertgutachten wird hierdurch nicht ersetzt. Dargestellt werden die zu Ihrer Abfrage möglichst vergleichbaren Angebotsfälle der letzten 12 und 24 Monate. Ermittelt werden die Angebotsfälle aus den großen Online-Anzeigenportalen (Immobilienscout, Immonet und Immowelt), aus lokalen Anzeigenportalen (Kalaydo.de, Süddeutsche.de etc.), aus diversen Kleinportalen (z.B Immobilienbörse Südwestfalen etc. ) und aus dem Preis- und Vergleichsportal Wohnpreis.de, in das Makler über openimmo  ihre Angebote kostenfrei und direkt einstellen sowie mit Ihrer Homepage verknüpfen können. Untersucht werden die Angebote auf Stadt-, Stadtteil-, Stadtbezirks- und PLZ-Ebene. In der kleinsten Einheit stehen die Daten auf Wohnquartiersebene zur Verfügung.

Wohnmarktanalyse

Mit der Wohnmarktanalyse erhalten Sie statistische Informationen zu Lagequalität, Preisentwicklung, Vergleichsangeboten und Angebotsverweildauer. Die Wohnmarktanalyse richtet sich zunächst an Immobilienexperten wie Makler, Gutachter, Bauträger, professionelle Eigentümer, Finanzierer und Banker, aber auch an Verbraucher und private Haushalte. In Ergänzung zum herkömmlichen Verkaufsvorgang und zur herkömmlichen Objektanalyse, d.h. der Besichtigung und Wertung des Objektes durch einen Experten, dient die Wohnmarktanalyse:

  • der Kundenaufklärung und Preissensibilisierung
  • der Angebotspreis-Argumentation
  • der Minimierung des Berater-Haftungsrisikos
  • der Prozessoptimierung in Planung, Vertrieb und Finanzierung
  • dem Controlling für Abteilungs- und Bereichsleiter

Die Wohnmarktanalyse liefert den aktuellen Marktwert und ergänzt damit die amtlichen Sach- und Vergleichswerte sowie Ertragswertverfahren aus der Objektanalyse. In dynamischen Märkten mit schnellen Marktpreis-Schwankungen oder in Regionen mit mangelnder Nachfrage und sinkenden Preisen kann die Analyse damit schnell zum entscheidenden Wissensvorsprung werden. Durch ihre Aktualität und kleinräumliche Darstellung ist sie außerdem ein möglicher Ersatz für nicht immer vorhandene und nicht immer aktuelle Grundstücksmarktberichte.

iib Dr. Hettenbach Institut

Das iib Dr. Hettenbach Institut betreibt seit über 25 Jahren Marktforschung rund um den Immobilienwert und hat sich als Pionier auf diesem Gebiet in Deutschland an die Spitze gesetzt. Auf Grundlage der dynamischen iib Wohnlagenkarte hat das Institut eine gesetzeskonforme, wohnlagenbasierte und empirisch gesicherte Methode zur Ermittlung des tagesaktuellen iib Immobilien-Richtwerts entwickelt. Damit etabliert das iib Dr. Hettenbach Institut einen Branchenstandard, der Transparenz schafft und allen Marktteilnehmern eine sichere Entscheidungsgrundlage bietet.

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